Die richtige Kapitalanlage finden

Das ersparte Geld einigermaßen gut verzinst anzulegen, ist im Moment gar nicht so einfach. Was für Darlehensnehmer ein Segen, ist für den Sparer ein Desaster – die Zinsen sind im Keller. Womit also den Euro mehren? Edelmetalle sind inzwischen wie vom Markt gefegt oder unerschwinglich. Für die Geldanlage in Aktien sind ein gewisses Know-How um volkswirtschaftliche Zusammenhänge, die regelmäßige Marktbeobachtung sowie Glück notwendig. Und ob Spekulationen mit Kryptowährungen sich langfristig als solide Kapitalanlage etablieren, bedarf noch der längerfristigen Beobachtung. Bis dahin sind solche Geldanlagen eher etwas für Menschen, die so ein möglicher Geldverlust höchstens ärgert, aber nicht wirklich kratzt. Immobilien sind da schon zuverlässiger. Sie werden immer gebraucht, Bauland wird immer knapper und auch Mieter wird es immer geben. Grund genug, das Ersparte in eine vermietete Immobilie zu investieren. Im Interview erklärt Christian Peters von Peters+Peters Wohn- und Anlageimmobilien GmbH, wie kluge Kapitalanleger vorgehen. Und er liefert auch gleich einen handfesten Tipp für die sichere Kapitalanlage.

Dmh: Herr Peters, immer wieder raunen vermeintliche Experten, dass die Investition in eine Immobilie als Kaptalanlage sich kaum noch lohne. Die Kaufpreise, selbst bei vermieteten Objekten sind so hoch, dass Mieten diese Investitionen nicht mehr reinholen.

C. Peters: Wie so häufig, kommt es darauf an. Es gibt viele Schrottimmobilien zu überhöhten Preisen. Das können riskante Kapitalanlagen sein. Aber eine qualitativ gute Immobilie in einer renommierten Lage wird auch in den kommenden Jahrzehnten werthaltig sein. Das gilt besonders für Städte wie Hamburg, die immer attraktiv sein werden. Die Mieteinnahmen entschulden die Immobilie stetig und das Vermögen wächst bereits durch die Darlehenstilgung. Wichtig ist auch, bei dieser Art der Kapitalanlage langfristig zu denken. Denn wenn das Finanzierungsdarlehen getilgt ist, bringt die Immobilie weiterhin Mietertrag.

Dmh: Heißt das, man sollte nur in renommierten Lagen kaufen?

C. Peters: Wenn sich die Gelegenheit ergibt und die auch noch gut ist, na klar! Aber da die Angebote in guten Lagen knapp sind, kann es lange dauern, bis etwas in Sicht ist. Daher lohnt es sich Ausschau nach einer Wachstumslage zu halten. Das sind Lagen, die objektiv gut sind, die vielleicht noch ein schlechtes Image haben, aber wo es seitens der Stadtentwicklungsbehörde schon konkrete Bestrebungen gibt, das Quartier aufzuwerten. Nehmen Sie nur mal Eimsbüttel. Da wollte in den 1980er Jahren niemand wohnen, der was auf sich hielt. Oder die Schanze bis zum Ende der 1990er Ära – ein NoGo! Genauso wie Barmbek. Vor 10 Jahren war das kein Stadtteil, in dem „man“ wohnte. Heute sind das alles Top-Lagen mit hohem Wohnwert und für Anleger die damals erworben haben Stadtteile mit sehr guten Renditen.

Dmh: Welche Vorteile hat eine vermietete Immobilie?

C. Peters: Es ist eine nicht zu unterschätzende finanzielle Sicherheit fürs Alter. Eine Immobilie auf eigenem Grund und Boden verliert keine Kaufkraft, ist also Inflationssicher im Gegensatz zu Geld. Die Wertschöpfung ist sofort in Form von Mieteinnahmen da, die ja dann auch für die Finanzierung verwendet werden können. Last but noch least gibt es viele Steuervorteile, wie beispielsweise die Finanzierungszinsen, Instandhaltungs- und Verwaltungsaufwand, Abschreibungen – das sind alles Kosten, die von den Einnahmen abgezogen werden, bevor der Fiskus beteiligt werden will.

Dmh: Mit welchen Risiken und eventuellen Nachteilen muss ein Immobilienkapitalanleger bei der Finanzierung denn überhaupt rechnen?

C. Peters: Je länger die Zinsbindung ist, umso höher der Zinssatz. Je kürzer die Laufzeit, umso niedriger die Zinsen. Dafür kann es aber bei einer eventuell notwendigen Anschlussfinanzierung teurer werden.

Dmh: Können Vermieter so etwas nicht durch regelmäßige Mieterhöhungen abfedern?

C. Peters: Zum Teil durchaus. Unter Beachtung von Vorschriften wie Kappungsgrenze und – sofern anwendbar- die Mietpreisbremse, können Mieterhöhungen kalkuliert werden. Ich empfehle aber, sich nicht darauf zu verlassen. Es spielen ja auch die Wohnungsmarkt- und Nachfrageentwicklung eine Rolle. Besser ist es daher, den eigenen Handlungsspielraum nicht durch allzu knappe Kalkulationen unnötig zu begrenzen.

Dmh: Wie hoch ist der Verwaltungsaufwand für eine vermietete Immobilie?

C. Peters: Das hängt davon ab, ob sie beispielsweise Teil einer Eigentümergemeinschaft ist oder ob der Eigentümer alle Instandhaltungs- und Verwaltungsaufgaben selber organisiert. Gerade letzteres kann arbeitsintensiv werden. Umso mehr, wenn Mieter anstrengend sind. Deswegen ist es wichtig, sich seine Mieter sorgsam auszusuchen. Es passt halt nicht jeder zu jedem. An besten ist es, wenn eine gute Hausverwaltung alles rund um die Mietsache organisiert. Je nach Vertragsausgestaltung entstehen dafür monatliche Kosten von circa € 25,00 bis € 40,00 Euro je Wohneinheit.

Dmh: Welche Art von Anlageimmobilien empfehlen Sie. Eher Häuser oder Wohnungen?

C. Peters: Auch hier wie so häufig: Das kommt darauf an.
Ein Einfamilienhaus mit großem Grundstück gut zu vermieten, das heißt Mieter zu finden, die alles immer schön pflegen, ist nicht so einfach. Die Rendite ist im Verhältnis zu den Investitionskosten und dem Aufwand regelmäßig viel niedriger als bei einer Eigentumswohnung.
Wohnungen sind Teile einer Eigentümergemeinschaft. Eigentumswohnungen zur Kapitalanlage haben sehr viele Vorteile: Die Instandhaltungskosten sind deutlich niedriger als bei Einfamilienhäusern (Hier leben unter der gleichen Dachfläche nicht eine Familie sondern häufig 8 oder mehr Familien). Damit kostet die Dacherneuerung den Eigentumswohnungseigentümer ein vielfaches weniger als den Eigentümer eines Einfamilienhauses. Weiterhin brauche ich mich bei einer Eigentumswohnung um nahezu nichts selber zu kümmern. Die Verwaltung erhält zusätzlich zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums auch die Verwaltung des Sondereigentums. Die Selbstnutzer in der Eigentümergemeinschaft sorgen dafür, daß das Objekt immer ansehnlich gehalten wird und rechtzeitig die Treppenhäuser neue gestrichen werden. Wer dann noch in einer aufstrebenden Wachstumslage erwirbt macht zur Kapitalanlage alles richtig. Grundsätzlich sind bei Wohnimmobilien immer eine gute Infrastruktur, günstige Erreichbarkeit und ein vielfältiges Freizeitangebot Top-Argumente für eine gute Rendite.
Gewerbeimmobilien haben den Vorteil, dass es keinen Mieterschutz gibt, aber sie setzen eine gute Marktkenntnis voraus. Das beste Beispiel ist die aktuelle Situation. Corona sei Dank merken gerade viele Unternehmen, dass Home-Office Arbeit wesentlich effektiver ist, als sie es bisher dachten. Im Ergebnis denken einige ernsthaft darüber nach, diese neue Arbeitsplatz-Organisation auch zukünftig als festen Bestandteil der Unternehmensstruktur beizubehalten. Für den Markt bedeutet das unter Umständen, dass zukünftig weniger Büroflächen, also Gewerbeimmobilien gefragt sind, dass es vermehrt zu Leerständen kommt, dass die erzielbaren Preise sinken und so weiter.

Dmh: Also gibt es da ja auf der Suche nach der geeigneten Immobilie doch einiges zu beachten. Wenn ich nun auf der Suche wäre, aber in einer der renommierten Lagen nichts Gescheites zu haben ist, mein Budget für Blankenese und Co nicht ausreicht und ich mich ansonsten gar nicht so wahnsinnig mit anderen Lagen auskenne. Was empfehlen Sie mir?

C. Peters: Ich würde Ihnen Rothenburgsort und unser kommendes Neubauprojekt „urban.Isle“ zeigen. Das ist ein richtiges Nugget! Der Stadtteil wird wohnungspolitisch in den nächsten Jahren ungeheuer aufgewertet werden. Noch wollen nur wenige dort wohnen. Das wird jedoch schon in 10 Jahren ganz anders sein. Geht es nach dem politischen Willen, wird die Anzahl der Bewohner des Stadtteils von derzeit nur 9.000 Menschen um 10.000 wachsen. Ab Frühjahr 2021 entstehen alleine an der Marckmannstraße etwa 580 Wohnungen und 470 Microapartments. urban.isle ist eines der ersten neuen, richtungsweisenden Wohnquartiere dort. Und Rothenburgsort bietet alles, was zum guten Wohnen und Leben wichtig ist. Hier gibt es viel Grün. Die Wege in die Innenstadt und zur Uni sind kurz und zwar egal ob mit den Öffis, dem Rad oder Auto. Der Stadtteil hat die beste Autobahnanbindung. Das Kultur- und Freizeitangebot ist außerordentlich interessant. In Rothenburgsort gibt es eine total spannende Kunstszene, viele Bürgerprojekte und Nachwuchsförderung. Da hat sich seit den 1990er Jahren ganz viel entwickelt. Ja und dann die einmalige Insellage mitten in Hamburg. Alleine der riesige Elbpark Entenwerder. 16 Hektar Erholung pur, direkt am Wasser. Dafür fahren andere weit raus. Wir haben es mitten in der Stadt.

Dmh: Klingt interessant. Wo erfahren wir mehr darüber?

C. Peters: Bei mir, das Stadtentwicklungskonzept „Stromaufwärts an Elbe und Bille“ ist ein sehr guter Einblick in die Planung und in Kürze folgen Infos auf unserer Webseite www.ppimmo.de.

Das Interview führte Daniela Maria Hübsch