Ihre Checkliste zur privaten Immobilienvermietung

Mit Einführung des Besteller-Prinzips am 01. Juni 2015 liegen die Kosten unserer Dienstleistungen bei Ihnen als Vermieter. Damit Sie wissen, was wir dafür machen, haben wir einmal die Punkte zusammengefasst, die bei einer guten und erfolgreichen Vermietung beachtet werden müssen. Und so ganz nebenbei haben Sie hier Ihre Checkliste, wenn Sie die Vermietung Ihrer Immobilie selber umsetzen möchten. Sie sehen, es ist alles kein Hexenwerk. Wie so oft, gehört der Erfolg den Tüchtigen. Und wenn wir Ihnen helfen dürfen, dann buchen Sie einfach unsere Leistung als Modul oder im Gesamtpaket dazu.

Schritt 1. – Die Marktbeobachtung

Machen Sie sich ein Bild vom Wettbewerb. In Hamburg steht einer großen Nachfrage ein –sagen wir mal- überschaubares Wohnungsangebot gegenüber. Noch! Das Neue Hamburger Bündnis für das Wohnen 2016, die Vereinbarung von Senat, Wohnungsbauunternehmen und SAGA/GWG hat Großes vor. Jährlich sind jetzt 10.000 neue Wohnungen geplant. 2015 wurden bereits etwa 6000 Wohnungen errichtet. Wenn es so weiter geht, dann könnte sich der Markt in den kommenden Jahren verändern. Das wirkt sich auch auf die Vermietbarkeit Ihrer Immobilie aus. Je nach Lage Ihrer Immobilie schauen Sie über einen Zeitraum von zwei bis vier Wochen am besten in den großen Onlineportalen für Immobilienangebote und dem Hamburger Abendblatt nach Wohnungen oder Häusern, die mit Ihrem Angebot hinsichtlich Größe, Lage, Ausstattung und Zustand vergleichbar sind.

Schritt 2. – Den Mietpreis festlegen  (Mietpreisbremse) (EneV) (Energieausweis)

Welchen Mietpreis können Sie erzielen? Mit Hilfe der vorangegangenen Marktrecherche und Auswertung Ihrer Beobachtungen sollten Sie inzwischen eigentlich genügend Anhaltspunkte haben. Bei Bestandsimmobilien ist der Hamburger Mietenspiegel eine weitere Hilfe. Vergessen Sie in diesem Zusammenhang auch nicht, die derzeit geltende Mietpreisbremse in Ihre Überlegungen einzubeziehen. Haben Sie Ihre Bestandsimmobilie schon vorher vermietet und liegt der erzielte Mietpreis mehr als zehn Prozent über dem aktuellen Mietenspiegel? Dann dürfen Sie diese Miete weiterhin ansetzen. Wenn nicht, können Sie nur bis zu zehn Prozent mehr verlangen.

Wenn Sie nun einen vernünftigen Mittelwert als Mietzins festlegen, steigen Ihre Chancen, gute und langjährige Mieter zu finden, die Ihre Immobilie auch pfleglich behandeln.

Für die Festlegung der Betriebs- und Heizkostenvorauszahlung richten Sie sich nach den umlegbaren Kosten der letzten Abrechnungen und addieren die Grundsteuer hinzu. Prüfen Sie, ob Sie eine Staffelmiete oder Indexmiete vereinbaren möchten. Planen sie später eventuell, Ihre Immobilie selber zu nutzen oder sie Ihren Kindern zu überlassen? Dann könnte ein befristeter Mietvertrag die richtige Form für Sie sein.

Schritt 3. – Das Exposé

Die meisten Interessenten wollen noch vor Kontaktaufnahme zu Ihnen möglichst umfangreiche Informationen zu der angebotenen Immobilie haben. Vielleicht ist Ihnen bei Ihrer Marktbeobachtung ja auch aufgefallen, dass manche Immobilien-Angebote richtig neugierig machen – einfach nur, weil sie sehr gut aufgemacht sind. Investieren Sie die Zeit,  nehmen Sie sich ein Beispiel daran und zeigen Sie, was Sie haben.

• Machen Sie ausdrucksvolle Bilder. Achten Sie beim Fotografieren auf die richtige Beleuchtung, das geeignete Objektiv (in der Regel Weitwinkel, um das ganze Zimmer zu erfassen) und eine ruhige Hand – hier bietet sich ein Stativ an. Bevor Sie den Auslöser betätigen, schauen Sie durch den Sucher und prüfen den Ausschnitt auf alles, was den Eindruck stören könnte, ab. Beispiele sind offenstehende Toilettendeckel oder Türen, Schränke, die schräg ins Bild ragen oder das dunkle Ölgemälde mit Almhütte…auf solche Sujets können Sie getrost verzichten, das geht am aktuellen Zeitgeschmack vorbei. Und wenn es absolut unvermeidbar ist, dann überlegen Sie, ob Sie noch ein wenig mit einem Bildbearbeitungsprogramm nacharbeiten können. Apropos Bildbearbeitung – das ist ein sehr nützliches Tool, um Bilder aufzuhellen, ein wenig bei Verschmutzungen nachzuhelfen oder die Familienmitglieder auf dem abgebildeten Wandbild unkenntlich zu machen. Aber auch hier gilt: nicht übertreiben. Anhübschen ist in Ordnung, aber Schummeln sollten Sie lieber nicht, denn die Enttäuschung beim Interessenten folgt auf dem Fuße. Dass die Räume vor dem Fototermin nett hergerichtet werden, versteht sich von selber.
• Fertigen Sie übersichtliche Grundrisse an. Unterstützung erhalten Sie kostengünstig bei www.grundrissprofi.de
• Stellen Sie alle Informationen zur Verfügung wie die Angaben zu Lage, Infrastruktur und Umfeld, Größe, Baujahr, Zustand, Renovierungsbedarf und/oder Extras wie Kfz-Stellplatz, Balkon/Terrasse, Möblierung etc.
• Bereiten Sie alle notwendigen Unterlagen vor zum Energieausweis und den umlagefähigen Nebenkosten
• Sagen Sie, ab wann Ihre Immobilie zur Verfügung steht und wie hoch die zu hinterlegende Kaution ausfällt, maximal drei Netto-Monatsmieten!

Unterschätzen Sie nicht, dass ein ansprechend gestaltetes und lückenlos informatives Exposé Ihre Chancen, die richtigen Mieter zu finden, erhöht (einmal abgesehen davon dass Sie sich viele überflüssige Nachfragen ersparen).

Wenn Sie Ihr Angebot online in einem der Portale veröffentlichen wollen, ist es wichtig, alle Angaben korrekt zu beantworten. Bei den großen Portalanbietern können Interessenten sich ein Exposé ausdrucken. Darüber hinaus können Sie bei den großen Portalen gegen Aufpreis Extras hinzubuchen wie Premiumplatzierung oder eine Mieterselbstauskunft und automatische Schufa-Abfrage für die Bewerber/innen.

Schritt 4. – Den Traummieter finden

Kommen wir nun zur Gretchenfrage. Wie stellen Sie sich Ihren idealen Mieter denn so vor? Wohlhabend, Wochenendheimfahrer, Nichtraucher, Haustierfrei, pflegeleicht, leise,  – Pünktlichzahler und überhaupt? Scherz beiseite – Nobody is perfect, das macht uns so menschlich. Besser ist es also, zu schauen, wer zu Ihnen und Ihrer Immobilie am besten passt.

Ist Ihr Angebot sehr exklusiv und eher für ein Paar geeignet, bietet Ihre Immobilie die richtige Ausstattung nebst Umfeld für eine Familie mit Kind/ern oder würden sich eher Ältere dort heimisch fühlen, weil es beispielsweise besonders ruhig ist und barrierearm?

Formulieren Sie Ihren Anzeigentext so, dass sich genau diese Interessenten angesprochen fühlen. Wenn Sie inserieren, egal ob per Internet oder Zeitungsannonce, planen Sie ein, dass sich viele Interessenten telefonisch oder per E-Mail bei Ihnen melden. Wahrscheinlich verbringen Sie erst einmal viel Zeit damit, die Anfragen zu qualifizieren. Planen Sie einen Massenbesichtigungstermin oder möchten Sie sich lieber die Zeit nehmen und Ihre zukünftigen Mieter bei Einzelbesichtigungsterminen kennenlernen? Unser Tipp: Bei letzterer Variante können Sie sich am besten einen Eindruck von der Person und ihrem Umfeld machen. Massenbesichtigungen bieten dazu kaum Möglichkeiten. Und sollte Ihre Immobilie noch vermietet sein, sind bei einer Massenbesichtigung Probleme mit Ihren aktuellen Mietern zumeist vorprogrammiert.

Schritt 5. – Die Terminplanung

Ihre Zeitfenster für mögliche Besichtigungstermine planen Sie am schlauesten ein, bevor Sie inserieren. Mit –gegebenenfalls- Vormietern sollten vorher entsprechende Absprachen getroffen worden sein. Je nach Größe und Umfang Ihrer Immobilie nehmen Sie sich pro Einzelbesichtigung 15 – 40 Minuten Zeit. Damit die Interessenten auch genügend zu sehen bekommen, legen Sie die Termine zu Tageslichtzeiten. Da Sie es wahrscheinlich auch mit Berufstätigen zu tun haben werden oder Interessenten, die von weiter her kommen, rechnen Sie sicherheitshalber mit Besichtigungen am Wochenende. Im Sommer geht es natürlich auch später am Abend.

Im Termin halten Sie ein Selbstauskunftsformular bereit und den Energieausweis, den Sie vorzeigen können müssen. Wenn Ihnen die Interessenten gefallen, können Sie ihnen zu Abschluss des Besichtigungstermins noch Ihr Exposé mit allen Daten zur Immobilie und Bildern übergeben.

Schritt 6. – Die Besichtigung

Wie sagte Großmutter immer? Eine gute Vorbereitung ist die halbe Miete!

15 Minuten vor dem ersten Termin ist es empfehlenswert, nochmal durchzulüften, bei längerem Leerstand alle Wasserspülungen kurz zu betätigen, eventuell zu heizen und einen letzten Check zu machen. Stellen sie sicher, dass Sie und Ihre Immobilie gefunden werden. Für viele Ihrer Besichtiger ist dies nicht der einzige Termin. Einige erinnern sich vielleicht nicht an den Namen auf dem Klingelschild, die Hausnummer oder irren ein wenig orientierungslos durch die Nachbarschaft. Sind Sie also per Handy erreichbar und auf alles gefasst.

Wenn es dann soweit ist: Der erste Eindruck zählt! Lassen Sie sich nicht blenden. Sind die Interessenten pünktlich, freundlich und gepflegt sympathisch? Zeigen Sie Ihren potentiell zukünftigen Mieter die Räume der Reihe nach und beantworten Sie Fragen. Bleiben Sie entspannt, schwärmen Sie nicht auf Teufel komm raus von der Immobilie. Besser, Sie verwickeln die Interessenten in ein Gespräch zu anscheinenden Belanglosigkeiten wie Arbeitsplatzweg, Hobbys, ob die Einrichtung passt oder was Ihnen gerade einfällt. So erfahren Sie am meisten! Beobachten Sie Ihr Gegenüber genau und stellen Sie fest, wer Ihnen wirklich interessiert und authentisch erscheint. Machen Sie sich nach jedem Gespräch kurz Notizen und filtern so heraus, wer Ihnen am besten gefällt.

Spätestens 2-3 Tage nach dem Termin sollte sich wenigstens ein ernsthafter Interessent bei Ihnen melden. Wenn nicht, dann läuft etwas verkehrt. Gehen Sie auf Fehlersuche, telefonieren alle durch, fragen nach Interesse und wenn nein, warum! Entweder kristallisiert sich hier der Fehler heraus oder alle sagen etwas anderes. Dann könnte es am Preis liegen.

Schritt 7. – Die Auswahl

Abgesehen von den persönlichen Sympathiepunkten sind Zuverlässigkeit und Bonität unerlässlich. Außerdem empfehlen wir darauf zu achten, dass die neuen Bewohner in die Gemeinschaft passen. Klar können Sie Ihren Bewerbern nur bis zur Stirn schauen, aber die Wahrscheinlichkeit für Ärger kann rasant steigen, wenn Sie zum Beispiel an ganz junge Leute in einem Haus vermieten, das ansonsten nur von Älteren bewohnt wird.

Egal, wie Sie sich entscheiden, bestehen Sie immer auf Ausfüllung der Selbstauskunft und, – wenn das Gespräch weiter gehen soll, Belege für die gemachten Angaben. Lassen Sie sich die letzten drei Gehaltsnachweise zeigen und den Personalausweis. Auch eine SCHUFA-Auskunft sollte Ihr Mietbewerber vorlegen können. Sollte es irgendwo haken oder zu Ungereimtheiten kommen, lassen Sie sich eine Vorvermieterbescheinigung geben.

Machen Sie dem sympathischen, aber eventuell nicht ganz so auskunftsfreudigen Mietinteressenten freundlich aber unmissverständlich klar, dass Sie in diesen Punkten keine Abstriche machen. Unser Rat: Machen Sie hier auch bitte keine Abstriche! Bei allem dürfen Sie aber bitte auch nicht vergessen, dass Diskretion und Datenschutz oberste Priorität haben. Unterlagen von Interessenten, mit denen es zu keinem Vertrag kommt, sind zurückzugeben oder zu vernichten.

Schritt 8. – Der Mietvertrag

Sie haben Ihre Wahl betroffen und möchten das Ganze nun besiegeln?

Im Internet gibt es viele Formular-Versionen von Mietverträgen. Wir empfehlen das Formular des Grundeigentümer-Verbandes. Damit haben Sie faire Basis, die die neueste Rechtsprechung regelmäßig berücksichtigt und sich auch mit sonstigen Vereinbarungen anpassen lässt. Dort bekommen Sie auch gleich einen Vordruck für die Wohnungsgeberbestätigung. Unterschätzen Sie dieses Thema nicht, denn gerade im Mietrecht ist ständig Bewegung. Schließlich ist es eines der Lieblingskinder bei Gericht und Gesetzgebung. Wer hier nicht aufpasst, hat schnell etwas unterschrieben, das ganz oder in Teilen nicht rechtswirksam und unvorteilhaft ist. Überlegen Sie auch genau, ob es Sinn macht, spezielle Erfordernisse in den sonstigen Vereinbarungen zu dokumentieren.

Senden Sie einen noch nicht gegengezeichneten Entwurf Ihrem neuen Mieter vorab zu. So können Sie eventuelle Fragen vor dem vereinbarten Übergabetermin klären und gegebenenfalls Änderungen oder Anpassungen vornehmen. Wenn alles ok ist, bereiten Sie zwei Exemplare vor.

Schritt 9. – Die Mietvertrags-Unterzeichnung

Auch, wenn es vielleicht noch ein paar Wochen bis zur Übergabe ist, ziehen Sie den Mietvertragsabschluss zügig durch. Erstens haben Sie dann erst einmal Ruhe und zweitens kann Ihnen niemand mehr in letzter Minute abspringen.

Bis zu drei Nettokaltmieten können Sie als Kaution verlangen. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen möchten, verlangen Sie mit Abschluss des Mietvertrages die vereinbarte Kaution oder wenigstens ein Drittel davon.

Übrigens: Die Kaution müssen Sie auf einem eigens eingerichteten Kautionskonto hinterlegen. Alternativ gibt es auch die Möglichkeit einer Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung.

Für den geplanten Übergabetermin bereiten Sie unbedingt noch ein Übergabeprotokoll vor, das auch Wasserstand- und Stromzählerablesung enthalten muss.

Schritt 10. – Der Übergabetermin

Jetzt gibt es kein Zurück mehr.

Gut so!

Rechtzeitig vor dem Wohnungs- und Schlüsselübergabetermin vergewissern Sie sich, dass die Wohnung vertragsgemäß und sauber übergeben werden kann. Wenn der Übergabetermin stattfindet, muss Ihr neuer Mieter die erste Mietzahlung geleistet haben oder in bar zur Übergabe mitbringen.

Vergewissern Sie sich, dass Sie beim Übergabetermin Zutritt zum Strom-Zählerraum haben. Beim Termin müssen der Stromzählerstand, die Kalt- und Warmwasserstände notiert werden, ggfs. ebenso alle Heizkörper-Zählerstände.

Gehen Sie auch im Übergabetermin alle Räume mit Ihrem Mieter durch und vermerken für jeden einzelnen Raum, ob alles in Ordnung ist oder ob evtl. Mängel bestehen. Wenn Sie eine Einbauküche mit vermieten, notieren Sie Alter, Zustand und Geräte der Küche und vergessen Sie nicht, auch die Garage und den Keller genauso gründlich zu übergeben. Nur dann können Sie sicher sein, alles dazu beigetragen zu haben, dass keine Missverständnisse aufkommen.

Zum guten Schluss händigen Sie Ihrem neuen Mieter alle notwendigen Schlüssel aus, tragen dies ebenfalls in das Übergabe-Protokoll ein und lassen sich alles gegenzeichnen.

Wir wünschen Ihnen eine angenehme Zeit mit Ihrem neuen Mieter und wenn Sie unsere Hilfe benötigen, rufen Sie uns einfach an. Den gesamten Service können Sie natürlich auch von uns bekommen. Und zwar zu einem fairen Preis, der auch die Entfernung der Wohnung zu Hamburgs Zentrum berücksichtigt.